На что смотрят оценщики квартир от банка при сделке по ипотеке

Оценка недвижимости для ипотеки

На что смотрят оценщики квартир от банка при сделке по ипотеке

– Шаг за шагом – Оценка квартиры

Меню 18018 +20

Если внимательно изучить большинство информационных порталов и СМИ, то можно заметить, что касательно самих ипотечных кредитов написано довольно много. Желающие взять ипотеку знают, какой пакет документов нужен и сумму необходимого ежемесячного дохода. Вот только мало кто уделяет внимание такой важной детали, как оценка недвижимости для ипотеки.

Зачем нужно проводить оценку для банка?

Оценка недвижимости проводится перед тем как банк выдаст заемщику кредит и является одним из того, что нужно для получения ипотеки.

Чаще всего эта процедура осуществляется оценочными фирмами, либо частными специалистами, которые в последствие и выдают документ с итоговой стоимостью объекта, который впоследствии станет залогом.

В ходе подобной процедуры, учитывается специфика и особенность цели, для которой и производится сама оценка жилья. Специфика в данном случае заключается в том, что банк-кредитор рассматривает приобретаемую жилье как имущество, которое возможно будет продать в случае невыплаты долга заемщиком.

Таким образом, банк сможет вернуть себе деньги, выданные в соответствии с кредитным договором. На основании документа, в котором указывается оценка недвижимости для ипотеки, кредитор определяет – достаточно ли этой суммы для выдачи запрашиваемого кредита.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить оценку требуется предоставить представителю компании, который будет ее проводить, следующие документы:

  • Любой правоустанавливающий документ: свидетельство о регистрации, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
  • Кадастровый паспорт из территориального БТИ.
  • В случае покупки квартиры в строящемся доме, необходимо предоставить любой договор с застройщиком. В такой ситуации оценки будет подлежать право требования по данному договору, а документы из БТИ, предоставлять не нужно.

Все предоставляемые документы необходимо заверить подписью человека заказавшего оценку.

Кто осуществляет оценку квартиры для ипотеки?

Прежде чем обратиться в компанию, осуществляющую подобные услуги, кандидатуру специалиста следует согласовать с банком-кредитором.

Некоторые из банков предпочитают, чтобы вы проводили данную процедуру, прибегая к услугам аккредитованных ими оценщиков, но в последнее время многие банки отказались от аккредитации.

В данном случае предполагаемый оценщик должен соответствовать некоторым требованиям:

  • Являться членом одной из зарегистрированных организаций оценщиков.
  • Иметь полис страхования на сумму не меньше 300 тысяч рублей. Данный полис страхования гражданской ответственности необходим, для тех случаев, когда оценщиком были допущены ошибки в процессе оценки. Подобные ошибки могут быть следствием непрофессионализма самого оценщика, либо в результате преследования корыстных целей. В том или ином случае оценщик обязан покрыть материальный ущерб причиненный заказчику, то есть вам.

Обычно сама процедура подготовки документов для банка занимает срок от одного до трех дней. Оценка квартиры для ипотеки, стоимость которой находится на уровне от 3000 до 10000 рублей, не значительно влияет на стоимость ипотеки. В случае, когда приобретаемое жилье относится к «элитным», стоимость услуги может быть разной, в зависимости от сложности ее проведения.

Как происходит оценка квартиры для ипотеки?

Сама по себе процедура не является сложным моментом. После утверждения кандидатуры оценщика банком, вам необходимо договориться с оценщиком и соответственно заключить с ним договор на совершение оценки жилья.

Далее назначается день и время, в который данный специалист должен прибыть на место, где находится сам объект оценки. В процессе осмотра недвижимости, эксперт должен сфотографировать все жилые помещения, а так же прилегающие к ним.

Для оценки жилья при ипотеке специалист обязан рассмотреть все факторы, которые могут оказать на нее влияние, например:

  • состояние и возраст постройки;
  • доступность общественного транспорта;
  • наличие аптек, школ, больниц и других инфраструктур.

По окончанию осмотра эксперту потребуется несколько дней, что отследить уровень подобных предложений, а так же просмотреть существующую базу оценок. При правильном составлении оценки квартиры, специалист так же должен учесть такой момент, как план по застройке района. И только после этого составить итоговый отчет.

Что должно быть в отчете для банка?

Обычно итоговый отчет составляет не менее 28-30 страниц. К нему прилагаются документы оценщика, требуемые банком, документы на саму недвижимость и фотографии, сделанные в процессе осмотра.

В случае оценки для ипотеки, в отчете должны быть указаны две цены: первая – рыночная стоимость ипотечной недвижимости, вторая – ликвидная цена.

Как правило банк интересует именно вторая цена, по причине того что именно за эту сумму банк сможет продать недвижимость, если заемщик не сможет погасить долг.

Что делать если оценочная стоимость ниже рыночной?

Бывают моменты, когда стоимость жилья, оказанная в отчете об оценке недвижимости, оказывается ниже стоимости на рынке недвижимости, либо цены оговоренной с продавцом. В этом случае банк будет определять сумму кредита исходя из стоимости, указанной в соответствующем отчете, и вы рискуете получить не всю сумму, на которую рассчитывали.

Это может произойти в том случае, если оценщик не учел состояние ипотечного объекта, либо не правильно подобрал аналогичные типы недвижимости. Единственный выход в подобной ситуации, это попытаться убедить оценочную компанию сделать более внимательный отчет, приведя им свои доводы.

Либо воспользоваться услугами другой более компетентной компании или оценщика, а лучше всего уже проверенного на деле вашими знакомыми.

Вам понравился контент?

+20

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/kak-vzyat-ipoteku-shag-za-shagom/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Оценка квартиры для ипотеки

На что смотрят оценщики квартир от банка при сделке по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет.

После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует.

Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок.

Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Проблемы

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник: https://exporealty.ru/media/article/ipoteka/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Как мы работаем?

1

2

Заключение договора
осмотр объектов

3

Проведение рассчетов
обсуждение результатов

Оформление ипередача отчета

об оценке

Для значительной части населения нашей страны ипотечный договор, заключенный с банком, это единственный способ решить жилищную проблему.

Поэтому все вопросы, касающиеся темы ипотечного кредитования и каждого шага по этому пути, интересны многим. К таким актуальным темам относится стадия, на которой делается оценка продаваемой недвижимости.

Независимо от того какое жилье рассматривается – первичное или вторичное, банки выдают деньги только в пределах оценки, сделанной специалистом.

Для чего необходима оценка

При поступлении заявки от клиента первоначально банк собирает сведения о платежеспособности клиента и предварительно рассчитывает максимальную сумму кредита, доступную для заемщика. Но в дальнейшем сумма корректируется и выдается в пределах стоимости приобретаемой недвижимости.

Например, исходя из суммы доходов гражданин может выплатить сумму кредита в пределах 7 млн.рублей, но, если он предоставляет данные по недвижимости, оцененной на 5,5 млн. руб.

, то и кредит будет выдан на эту сумму минус величину минимального первичного взноса (от 10% и выше, что зависит от банковских условий).

Данный подход объясняет, для чего нужна оценка квартиры для банка-кредитора. Таким способом финансовое учреждение защищает себя от финансовых потерь при невозможности взыскать кредит с заемщика.

Возместить свои затраты банк сможет только путем продажи недвижимости, находящейся в залоге. С другой стороны, заемщик также заинтересован в том, чтобы перед покупкой делать оценку квартиры у независимых оценщиков.

Так он получает гарантию, что:

  • при невозможности выплатить кредит, он не останется должен банку, а еще получит некоторую сумму при реализации объекта кредитования;
  • жилье не имеет скрытых дефектов, например, ухоженная квартира располагается в доме, имеющем аварийное состояние в целом, или находящемся в планах на снос.

Практически все банки возлагают обязанность и оплату независимой оценки на покупателя, но есть банки, которые самостоятельно делают оценку. С одной стороны, в этом случае заемщики экономят некоторую сумму, а с другой стороны, оценка жилья при ипотеке производится скорее в интересах банка. Оценка производится на все объекты недвижимости:

  • квартиры;
  • дома;
  • коттеджи в черте города и загородные;
  • таунхаусы;
  • комнаты в коммунальной квартире (если банк выдает на них ипотеку).

Исходя из того, на что влияет оценка квартиры, желательно заказывать ее заранее, чтобы не столкнуться с тем, что банк не сможет выдать необходимую сумму. Срок действия оценочного акта для банка равен шести месяцам, а разрешение на ипотеку выдается обычно на 4 месяца.

Что необходимо для оценки от клиента

В условиях ипотечного кредитования предусмотрено, что независимая оценка производится силами заемщика. Однако, оценка квартиры при покупке в ипотеку осуществляется в основном на основании документов, имеющихся у владельцев недвижимости.

Это создает определенные трудности, так как продавцы не всегда понимают, для чего нужна оценка квартиры для продажи, если у них есть все документы. Поэтому на данной стадии обязательна твердая договоренность между продавцом и потенциальным покупателем, и для обращения к специалистам необходимо обладать полным пакетом документов, в том числе:

документы на права собственности продавца на недвижимость. Для продажи и для банка необходимо иметь выписку о государственной регистрации и основания (договора приобретения, наследственные документы, ДДУ и так далее). Наличие перечисленных копий подтверждает права продавца квартиры и другой недвижимости на ее продажу.

кадастровый паспорт из БТИ с планом и поэтажной экспликацией.

Данные из паспорта и плана, когда производится оценка имущества, используются для сравнения состояния жилища на момент заключения ипотечной сделки с настоящим видом помещения.

При этом оценщик обязательно проверяет наличие перепланировок, а также факторов, влияющих при ипотеке на сумму оценки, таких как год строительства, материал, из которого построен дом, в том числе перекрытия.

паспорта всех владельцев недвижимости и покупателей. Зачем нужна данная часть пакета? Для идентификации личностей продавцов и для точного указания данных о заказчике, для которого производится оценка недвижимости для ипотеки.

Некоторые особенности имеет оценка квартиры при ипотеке в новостройке, так как на момент оценки недвижимости отсутствуют готовые планы и экспликации, поскольку и самой квартиры не существует. В данном случае оценка квартиры для ипотеки производится на основании договора ДДУ и по аналогичным объектам.
Электронная версия отчета в формате .pdf – бесплатно.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

В данном случае производится повторная оценка квартиры в другой компании. Предварительно надо обговорить с оценщиком предполагаемую сумму сделки.

В большинстве случаев специалисты идут навстречу заказчику и применяют повышающие коэффициенты, чтобы получить необходимую сумму.

Если же специалист категорически отказывается оценивать квартиру на нужную сумму, то скорее всего она продается по завышенной цене и стоит обговорить этот вопрос с продавцом или искать новый объект для покупки.

Акт оценки кредитуемого жилья входит в обязательный пакет документов, предоставляемых заемщиком. Кроме того, такой документ понадобится в случае залога недвижимости при получении любого другого кредита. Чтобы узнать, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, попробуем рассмотреть порядок определения суммы кредитования.

Из чего состоит отчет об оценке

Оценщики готовят подробный документ, состоящий из 25-40 листов, с полным изложением характеристик жилого объекта. При этом объем не зависит от площади помещения. Оценка комнаты при ипотеке может более объемной, чем отчет о квартире.

В состав отчета при оформлении ипотеки входят:

  • данные о состоянии квартиры (метраж, планировка, наличие ремонта, высота помещений, наличие коммуникаций и так далее);
  • сведения о доме в целом ( год постройки, материал, необходимость в капитальном ремонте, состояние подъезда и прочие сведения, влияющие на общую стоимость жилья);
  • информация об инфраструктуре (описание подъездных путей, близость общественного транспорта, наличие парковки, удаленность от таких объектов, как больницы, магазины, школы и так далее);
  • если производится оценка для строящейся квартиры, то указывается стадия новостройки и примерные сроки сдачи.

Весь представленный материал подтверждается фотографиями и копиями документов. Основной вывод документа – определение стоимости жилья. Для тех, кто не представляет, что такое оценка квартиры, и как она определяется, знать, что оценщики выводят две суммы – рыночную и ликвидационную.

Отличие между ними состоит в том, что рыночная – это стоимость квартиры, за которую ее можно продать в обычном порядке, а ликвидационная – это минимальная сумма, которую можно получить за срочную продажу квартиры.

Обычно данные суммы определяются на основании сравнительных цен аналогичных объектов ( не менее 5).

Если недвижимость относится к востребованным объектам, например, однокомнатная квартира на втором этаже в здании, построенном после 2000 года, то обе оценки равны.

Если же оценка при продаже дается квартире, которую трудно продать, например, элитное жилье или большие квартиры на первых и последних этажах, то разница между оценками может быть существенной.

В этом случае банк ориентируется на меньшую сумму.

Как происходит оценка?

После того, как ипотека одобрена банком и найден подходящий объект для покупки, наступает момент, когда нужно обращаться в фирму, сферой деятельности которой является оценка недвижимости при сделках с банками.

Обычно в пределах крупного населенного пункта подобных компаний несколько. Существует два способа выбрать подходящую компанию:

  • самостоятельно обзвонить их, уточнить наличие обязательных документов (членство в СРО, полис страхования и другие), а также убедиться, что специалисты уже производили оценку недвижимости, и не будут задавать вопросы об ипотеке, что это и какие документы необходимо оформить.
  • взять у банка перечень сертифицированных компаний, которые регулярно производят оценку квартиры при ипотеке и которые с первого раза оформляют отчет в соответствии с требованиями кредитора.

Первый способ исключает возможность сговора компании и банка, а второй позволяет получить оценку квартиры в новостройке или вторичном жилье в кратчайшие сроки.Заказчик заключает договор с оценщиком о предоставлении услуг, оплачивает их стоимость (от 2,5 до 10 тысяч в различных регионах и в зависимости от сложности и срочности оценки).

После получения заявки и пакета документов оценщик, владельцы недвижимости и покупатель определяют дату и время посещения оцениваемой жилплощади.

Обязательно ли оценка квартиры при ипотеке производится с выездом на место? По правилам оценщики смотрят фактическое состояние квартиры и фотографируют ее самостоятельно.

Но, если продается типовое жилье в стандартном здании, данные по которому есть у оценщиков, то оценка квартиры для ипотеки нередко осуществляется по представленным заявителем фотографиям.

Обычно для подготовки полного отчета необходимо не более 3 дней от момента посещения оцениваемого объекта. После этого документы передаются в банк и процесс заключения ипотечного договора близится к завершению.

Преимущества

Выезжаем в любой день недели

Вы сможете выбрать удобный день для выезда – мы выезжаем на оценку 7 дней
в неделю без выходных

Не опаздываем

Вам не нужно часами ждать оценщика – мы приедем точно к согласованному времени

Удобство и простота

На осмотр объекта уйдет менее 10
минут. Ваше личное присутствие не обязательно – показать сможет агент, продавец или родственник

Консультация

На выезд приезжает именно оценщик, который сможет Вас проконсультиро-
вать по всем нюансам оценки

Инновации

Документы для оценки можно передать любым удобным способом. Мы очень современны! Хотите по E-mail, Viber, WhatsApp, Telegram? Пожалуйста!

Многолетний опыт

Процедура оценки отлажена годами работы – отчет будет подготовлен за 1-2 рабочих дня после выезда

Остались вопросы? Закажите обратный звонок!

Источник: http://bin-ocenka.ru/nezavisimaya-ocenka-nedvizhimosti-dlya-ipoteki/

Оценка недвижимости в Казахстане – что нужно знать рядовому гражданину

На что смотрят оценщики квартир от банка при сделке по ипотеке

18 августа 12094

Среди перечня услуг, предлагаемых оценщиками, оценка домов, квартир и другой недвижимости наименее популярна. Однако с начала приватизации, она, все-таки, пользуется спросом. Сегодня эта сфера недостаточно усовершенствованна. Поэтому велик риск возникновения проблем как у клиентов, так и оценщиков.

По информации палаты оценщиков Караганды, в 98% случаев экспертиза и оценка недвижимости связаны с оформлением кредита под залог недвижимого имущества. Остальные 2% приходятся на сделки купли-продажи, когда нужно определить стоимость объекта страхования.

Алматы и столица показывают другую статистику. В этих городах развит строительный рынок и поэтому оценка домов в первую очередь нужна крупным застройщикам.

Они обращаются в агентство по оценке недвижимости, чтобы обосновать цену возводимого жилья в определенном районе, а также приравнять ее к рыночным ценам.

Заказная оценка недвижимости — истоки пагубного явления

Оценка недвижимости это лицензированный вид деятельности. Несмотря на намерения правительства перевести оценку на саморегулирование, пока что требуется получить лицензию. Именно она вызывает много вопросов.

Например, многие отмечают, что в Казахстане лицензия выдается только по 2 направлениям — «интеллектуальная собственность» и «недвижимость и оборудование». Хотя недвижимость никак не связана с оборудованием. Это два разных направления. Еще один момент — лицензия на оценку недвижимости бессрочная.

То есть человек с такой бумагой, который не работал много лет и утратил квалификацию, по закону, все равно эксперт по оценке недвижимости.

Кроме того, вызывает возмущение необходимость получения лицензии как физическим, так и юридическим лицам. Но, по закону в составе юрлица должно быть 2 физических лица. Напрашивается вопрос, зачем юридическому лицу получать разрешение, если оно уже есть у физлиц.

Выделяется и другой недостаток — действие лицензии на всей территории страны. По действующему законодательству каждый оценщик недвижимости может приехать в любой населенный пункт и развернуть деятельность даже без знания местного рынка недвижимого имущества. Здесь есть большие риски проведения некачественной либо заказной оценки.

Таким образом, профессия оценщика в Казахстане требует лишь наличия лицензии. Сейчас достаточно часто лицензию получают для работы с конкретными заказчиками. Подобная ситуация привела к ужесточению конкуренции. Сегодня оценщики соглашаются на любые условия клиентов, что приводит к процветанию заказной оценки.

Банкам закон не писан

Как правило, оценку проводят только в случае крайней необходимости. Одной из таковых служит оценка квартиры для банка. Согласно закону об ипотеке, заемщику дается право выбора оценщика и страховой фирмы. Однако на практике банк сам определяет узкий круг оценочных компаний, услугами которых может воспользоваться клиент.

Обычно люди выполняют пожелание банка и отправляются к нужному оценщику. Некоторые заемщики сами выбирают оценщика. Но банк предъявленный отчет может и не принять. В данном случае оформление кредита может затянутся.

Стоит отметить, что проверка антимонопольным агентством банковских учреждений подтвердила наличие договоренности между филиалами ряда банков и конкретными оценочными фирмами.

За оценку квартиры в Караганде берут от 1 500 до 15 000 тенге. Для большинства людей независимая оценка недвижимого имущества — очередная бюрократическая проволочка.

Поэтому они стремятся найти оценщика подешевле. Однако за минимальную цену работают только самостоятельные оценщики либо маленькие фирмы, которые не имеют даже офиса.

Часто такой оценщик недвижимости является недавним студентом.

Между тем в АО «Темірбанк» утверждают, что они принимают отчет любого оценщика, как это и положено по закону. Но еще нужна экспертиза отчета оценщика с проведением осмотра имущества сотрудниками банка.

Если банк столкнулся с неизвестным ему оценщиком, прежде всего, он запрашивает у региональной палаты выписку из реестра по данной компании. Затем отчет проверяют на соответствие законодательству, достоверность, адекватность и т.д.

При обнаружении ошибок документ отправляется на доработку.

анковское учреждение обращает внимание на право не принимать отчет об оценке. Тому есть несколько причин:— отсутствие компании в составе региональной палаты оценщиков;— отсутствие договора страхования ответственности оценщика;

— оценочная фирма не имеет лицензии на проведение оценки этого вида недвижимости.

Представители банка также рассказали об особенностях выдачи кредитов под залог недвижимости. На первом этапе предлагаемое имущество проверяют на соответствие банковским требованиям. Далее проводится экспертиза отчета оценщика. Если замечаний нет, решается вопрос о предоставлении кредита. Что касается оценочных фирм, то здесь банк работает по двум направлениям.

1. Банк выступает заказчиком оценки и самостоятельно оплачивает данную услугу. В этом случае он сам определяет независимого оценщика.
2. Оценку заказывает клиент банка. Он выбирает компанию и оплачивает услугу. В данной ситуации банк не ограничивает выбор клиента.

Стоит отметить, что банки при рассмотрении кредитной заявки и определении залоговой стоимости применяют скидку (дисконт). В нее закладываются риски. По квартирам размер скидки колеблется от 10 до 30%.

Например, оценщик дает рыночную стоимость квартиры 40 000 долларов США, а банковский дисконт 20%. Тогда залоговая стоимость недвижимости составит 32 000 долларов США.

То есть размер кредита под залог квартиры не превысит 32 000 долларов США.

Перспективы саморегулирования

Согласно правительственной программе, к 2020 году оценочная деятельность должна перейти на саморегулирование.

Палатам передадут функции контроля за оценщиками, а надзор за палатами останется за государством в лице департаментов юстиции.

Таким образом государство уменьшит расходы на регулирование, палаты станут эффективным контролирующим органом и смогут развивать рынок оценки недвижимости, что сделает профессию оценщика в Казахстане более серьезной.

Сегодня государственные органы контролируют оценщиков нормативно. Так как оценка недвижимости это обычная предпринимательская деятельность, ее проверка осуществляется раз в 3 года.

И чтобы предприниматель не нарушал, без сигнала извне, вмешиваться в деятельность нельзя, говорит один из сотрудников департамента юстиции Карагандинской области.

Он поддерживает введение саморегулирования и единого стандарта оценки, учитывающего особенности территориального плана каждой области.

Чиновник также сообщает об актуализации базы данных недвижимости. В нее хотят внести максимум сведений по БИН (юрлица) и ИИН (физлица). С информацией, представленной в базе, можно ознакомиться на сайте правительства. Но для этого нужно знать БИН либо ИИН.

Что советуют эксперты?

1. Приобретая недвижимость важно отобразить в договоре купли-продажи ее реальную цену. Это поможет в случае возмещения стоимости недвижимости через суд.2. Договор с оценщиком лучше заключать в его офисе.3. Оценщик должен быть зарегистрирован в местной палате.4.

Оценивать арендованные участки земли имеет право оценщик, у которого есть генеральная лицензия на оценку недвижимости либо лицензия на нематериальные активы.

5. Планировка оцениваемой недвижимости должна соответствовать техпаспорту. Изменения в планировке должны отображаться в документах.

Оценщик обязан указывать факт перепланировки.

Как оценивается недвижимость?

Существует 3 метода оценки:— сравнительный;— доходный;

— затратный.

Большинство оценщиков Караганды применяют сравнительный метод, если требуется оценка домов или квартир. Однако не для всех такая процедура оценки недвижимости приемлема. Дело в том, что оценщики опираются на газетную информацию. Но в газеты часто дают объявления с завышенными ценами. Причем делают это агентства недвижимости.

Кроме того, объявление о продаже недвижимости может быть просто «уткой». Поэтому без ознакомления с точными сведениями о сделках купли-продажи оценщик квартир не сможет указать их реальную стоимость. Решает проблему единая база недвижимости, которая будет доступна как риэлторам, таки и оценщикам.

Однако, без содействия государственных органов ее формирование невозможно.

Источник: https://info.homsters.kz/ocenka-nedvizhimosti-v-kazahstane-chto-nuzhno-znat-ryadovomu-grazhdaninu/

Теория права
Добавить комментарий